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Columnas / Desigualdad
Vivienda de altura: el “desarrollo” al que casi nadie puede acceder
Solo un 1.5 % de la población de la ciudad puede costearse una vivienda en altura. ¿Cómo se explica la reciente proliferación de condominios de lujo?
Víctor Peña

Fecha inválida
César Rodríguez

El paisaje de San Salvador está cambiando. Este hecho se refleja en el aspecto de sus edificios, cada vez más altos y lujosos. Para muchos, la gran cantidad de torres de apartamentos que han aparecido en la ciudad en los últimos años es algo positivo, una señal de crecimiento económico, de progreso. Pero esa apariencia es engañosa, y contrasta con el hecho de que casi nadie pueda acceder a los nuevos apartamentos. Ese desarrollo, por tanto, es cosmético y la promoción que hace el Estado de ella conlleva a una profundización de la crisis económica, social y ambiental del área metropolitana.

La reciente proliferación de edificios en la capital no es en sí una señal de prosperidad, sino más bien el síntoma de un proceso conocido como financiarización de la vivienda. Según la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), solo un 1.5 % de la población de la ciudad puede costearse una vivienda en altura. Entonces, si sólo un minúsculo grupo de personas puede acceder a ese tipo de vivienda, ¿cómo se explica la reciente proliferación de condominios de lujo? ¿Quién está comprando tanto apartamento? La respuesta a estas preguntas es compleja. Sin una base de datos que brinde información sobre los perfiles de las personas que adquieren estas viviendas, es difícil encontrar respuestas concluyentes al respecto. Sin embargo, se pueden hacer observaciones con respecto a tendencias en el mercado inmobiliario que dan pistas sobre lo que está ocurriendo en San Salvador. Una de estas tendencias es el frecuente uso de apartamentos como activos de inversión, es decir que están siendo utilizados con fines especulativos o turísticos y no como vivienda.

En su investigación titulada La producción privada de la vivienda como determinante de la política urbana en el área metropolitana de San Salvador, la economista Marcela Escobar reveló que cerca del 40 % de los apartamentos construidos en los últimos años se utilizan como inversión. Dicha tendencia coincide con la opinión de profesionales del negocio inmobiliario, quienes aseguran que en muchos de los nuevos edificios la proporción de unidades para inversión oscila entre 60 % y 70 %.

Este hallazgo contradice uno de los argumentos más comunes de los empresarios del sector de la construcción, quienes afirman que sus lujosos apartamentos, con cuotas de más de $900 mensuales, buscan resolver el problema del déficit habitacional del área metropolitana. Dicha afirmación resulta absurda cuando la contrastamos con el ingreso promedio de los hogares en San Salvador, el cual ronda los $820, según la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples del 2019. Lo que todos estos elementos nos sugieren es que en San Salvador no se está construyendo para el habitante común, sino para el inversor que ve en los apartamentos una forma de hacer dinero, no una vivienda.

Desde la perspectiva de los estudios urbanos, este proceso está relacionado a un fenómeno conocido como financiarización de la vivienda. Según la literatura académica, la financiarización de la vivienda es un patrón de expansión urbana caracterizado por una creciente utilización de espacios habitacionales como activos financieros cuya función principal es la de generar flujos de efectivo a partir de alquileres, hipotecas y compraventas con fines especulativos. En San Salvador esta tendencia es cada vez más común.

Un ejemplo del creciente uso de la vivienda como activo financiero es la proliferación de alquileres a través de Airbnb, la famosa plataforma digital utilizada para alquilar propiedades para estadías cortas. Si bien El Salvador está aún en una etapa temprana del fenómeno, en comparación con las grandes ciudades de Latinoamérica, existen señales de que los nuevos condominios están dando un impulso importante a esta práctica comercial. Al menos eso fue lo que noté hace un par de semanas, cuando me dio por investigar un poco sobre la utilización de la plataforma en San Salvador.

Lo primero que noté al buscar San Salvador en la plataforma es que la mayoría de los apartamentos listados estaban agrupados en sectores específicos, particularmente aquellas zonas que más desarrollo inmobiliario han tenido en los últimos años, como la colonia Lomas de San Francisco, la Escalón Norte y la zona de la ya deforestada finca El Espino, en Antiguo Cuscatlán. La segunda cosa que me llamó la atención fue que la gran mayoría de unidades en alquiler en estas zonas no estaban dispersas en diferentes edificios, sino que estaban concentradas en un selecto grupo de condominios de lujo. Estos condominios tenían cierto perfil específico: tenían más de seis niveles de altura y habían sido inaugurados en los últimos cuatro años.

Lo anterior despertó mi curiosidad sobre la dinámica comercial de estos edificios, sobre sus actores y su rol en el uso de la vivienda como activo de inversión. Qué porcentaje de los edificios se ocupaba para alquilar en Airbnb, quiénes eran sus anfitriones y quiénes los alquilaban fueron algunas de las preguntas que me surgieron en el momento. Para responderlas hice un pequeño análisis de apartamentos ubicados en cinco condominios: dos en Lomas de San Francisco (Avitat Joy y Avitat Fit), dos en la Escalón Norte (Vista Tower y Altos de Masferrer) y uno en El Espino (Puerta del Alma).

Los resultados del análisis de estos cinco edificios brindan una idea de cómo la nueva ola de apartamentos está cumpliendo un rol comercial a través del alquiler de unidades para estadías cortas. En los cinco edificios analizados, el porcentaje de unidades que está siendo alquilada a través de la plataforma Airbnb oscila entre 9 % y 12 %. Este número no es para nada despreciable tomando en cuenta que todas estas torres son bastante nuevas y que muchas de las unidades aún no han sido vendidas o están en proceso de especulación. De ahí que buena parte de las luces de los edificios permanezcan apagadas durante la noche.

Vista ampliada de los alquileres disponibles en la plataforma Airnbn en el área metropolitana de San Salvador.
 
Vista ampliada de los alquileres disponibles en la plataforma Airnbn en el área metropolitana de San Salvador.

Otro hallazgo interesante es el perfil de los actores que participan de esta dinámica de alquileres vía Airbnb. Según los datos proveídos por la plataforma, la mayoría de anfitriones son personas jóvenes que residen en el área metropolitana de San Salvador. Muchos de ellos se presentan a sí mismos como profesionales o empresarios con un estilo de vida medio-alto. Sin embargo, hay un segundo grupo importante de anfitriones. Este es el de los salvadoreños en el exterior, la mayoría residentes en Estados Unidos y Canadá. En ambos grupos, la mayoría de anfitriones tiene un solo apartamento listado en la plataforma. Varios tienen dos o tres, y sólo una porción pequeña tiene cuatro o más unidades. En cuanto a los inquilinos, la mayoría parecen ser latinos provenientes de Estados Unidos.

Lo anterior es importante porque brinda una idea de la etapa temprana en la que se encuentra el fenómeno del Airbnb en San Salvador, el cual parece estar aún dominado por anfitriones individuales con pocas unidades en alquiler. Sin embargo, uno de los fenómenos más importantes que observé es la existencia de anfitriones corporativos. Los anfitriones corporativos son empresas, agencias inmobiliarias o fondos de inversión que se dedican a alquilar un gran número de casas y apartamentos con el fin de sacar ganancia rentándolos en plataformas como Airbnb. Encontré un ejemplo de esto en empresas que se promocionan en la plataforma como las administradoras de un portafolio de hasta 25 propiedades listadas, la mayoría en torres como las mencionadas anteriormente, aunque también cuenta con casas de campo y apartamentos en la playa. Sólo en el edificio Avitat Joy de Lomas de San Francisco, la compañía tiene cinco unidades. Esto deja en claro la lógica de acaparamiento con la que funcionan estos actores.

La aparición de anfitriones corporativos es quizás el mayor riesgo en cuanto al incremento de los precios de la vivienda. En muchas ciudades, estos actores se están convirtiendo en los principales arrendadores de apartamentos, causando grandes crisis habitacionales a partir de los crecientes precios de los inmuebles y el alquiler. En dichas ciudades, comprar una vivienda es prácticamente imposible y alquilar se vuelve cada vez más difícil para el habitante promedio. La lógica de esto no es difícil de entender: entre más inversores de este tipo existan, más se verá incentivado el empresario constructor a desarrollar proyectos para ellos y no para los habitantes que simplemente buscan un hogar. El resultado de esta dinámica es el desplazamiento del ciudadano común en función de la ganancia de los acaparadores.

¿Desarrollo o acumulación por despojo?

La idea de que la creciente proliferación de condominios y residenciales de lujo es una señal de desarrollo es una narrativa impulsada por el empresariado y algunas instituciones gubernamentales. El 22 de julio del 2021, el director de operaciones de Urbánica (empresa inmobiliaria del Grupo Dueñas) y miembro de la junta directiva de CASALCO, Federico Rodríguez Villacorta, declaró ante la Comisión Ad hoc para el estudio de la Ley de Recursos Hídricos que el interés de su sector estaba en ayudar a resolver el problema del déficit habitacional en El Salvador. Su declaración fue bien recibida por la diputada presidenta de la comisión, Sandra Yanira Martínez, quien, parafraseando al presidente, lo respaldó diciendo que “no se podía parar el desarrollo”.

Este discurso, sin embargo, se cae por sí mismo cuando uno observa tendencias como el uso de Airbnb, en la que el objetivo es el acaparamiento del territorio urbano por parte de un pequeño grupo que busca extraer rentas de turistas. Bajo esas circunstancias, la frenética construcción de casas y torres de apartamentos no tiene nada que ver con el desarrollo.

Existe una amplia literatura académica que desmonta la idea de que el desarrollo inmobiliario acelerado es igual al bienestar económico y social de una ciudad. Esta literatura expone toda una serie de malestares generados por fenómenos como la especulación y la financiarización de la vivienda. El encarecimiento de los precios es uno de ellos, pero también existen otros, como la concentración de servicios públicos en las áreas de mayor desarrollo. Para nadie es secreto que el sector inmobiliario es uno de los que más maniobras ha hecho para asegurar el control sobre los acuíferos en el área metropolitana de San Salvador. Prueba de ello es el caso del megaproyecto urbanístico Valle El Ángel, en el que la empresa Urbánica obtuvo una factibilidad de ANDA para la extracción de agua con un caudal de 400 litros por segundo, de los cuales 240 van exclusivamente para las casas del proyecto.

Otro caso reciente es el del megaproyecto Kalamanda (también conocido como Portales del Bosque) en Nuevo Cuscatlán. Para este proyecto, ANDA ha otorgado una factibilidad de agua para el abastecimiento de 2000 viviendas y 10 000 habitantes en un municipio donde existen colonias que reciben agua por dos horas al día. Para lograrlo, ANDA y la empresa titular Briko han firmado un convenio que incluye la perforación de múltiples pozos que buscan explotar los limitados acuíferos de la zona. Este control sobre los bienes naturales ha sido legitimado por la Corte Suprema de Justicia, quien a través de una resolución de la Sala de lo Constitucional sobre el proyecto Valle El Ángel, declaró que el agua subterránea ubicada bajo terrenos privados “no es de uso público” y que su explotación en dichos terrenos “no restringe directamente el disfrute colectivo”. Una clara privatización del bien hídrico.

A estos conflictos socioambientales también podemos agregar las recientes inundaciones del huracán Bonnie generadas en buena medida por la urbanización de las zonas altas del área metropolitana. Estas inundaciones sólo empeorarán mientras sigan deforestando y eliminando las áreas de recarga para construir condominios y residenciales.

Pero no sólo se trata del tema ambiental. La más reciente literatura sobre el tema inmobiliario también detalla la cadena de beneficiarios que se favorecen de dicho negocio, desde el constructor hasta el conglomerado de instituciones financieras que hacen fiesta con las hipotecas de la gente que adquiere créditos pensando que se volverá rica alquilando casas en Airbnb. Más común que esa historia de éxito es la generación de una masa de endeudados que, al no poder pagar más la hipoteca, terminan vendiendo los apartamentos a los acaparadores corporativos, que a su vez aumentan sus ganancias en una espiral sin fin de lo que el geógrafo David Harvey llamó alguna vez “acumulación por despojo”.  

Los empresarios del sector inmobiliario saben bien que su nicho principal no está en quienes buscan una vivienda, sino en quienes tienen el capital suficiente para convertir estas en un activo de inversión. Frente a esta realidad, declaraciones como la del directivo de Urbánica son hasta ofensivas para quienes se rebuscan tratando de encontrar un hogar en medio de una ciudad cada vez más cara, y humillantes para las decenas de comunidades empobrecidas que son desalojadas de antiguas fincas para la construcción de condominios de lujo.


*César Rodríguez es antropólogo e investigador especializado en temas de territorio y economía política. 

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